物流基地選址應結合當地的城鄉規劃，選擇距離市中心較近、交通便利、遠離污染源，且電力保障充分的區位。市政道路、供排水管網、排污等基礎配套建設條件較好，最好能夠集中連片，易于管理。避免出現地理位置偏，輻射半徑小的選址弊端。

基地選址應考慮整合當地中小企業的難度系數，打造區域性的集散中心應盡可能的將分散的中小型物流企業引入基地實現規模化發展，全方位構建冷鏈物流的運營模式和流通模式，從而提高物流基地的影響力和知名度，同時也易于形成物流定價的話語權。

目前“物流圍城”現象和“最后1公里”問題還沒有徹底解決。進城的貨物需要在多個批發市場中轉、物流環節被人為加長。物流基地選址應加強城市物流規劃與城外物流基礎設施之間的銜接性，實現物流規范建設和管理。

冷鏈物流基地的建設需要明確區域農產品、水產品、藥品等物流需求，市場缺口是物流基地實現快速收回投資成本和持續盈利的基本保障，市場需求包含冷儲需求、運輸需求、市配需求等，物流基地建設應確定目標市場、服務半徑和適銷人群，準確判斷物流基地建設的市場空間和市場規模。

首先，冷鏈物流基地的功能定位要符合國家、省、州、市出臺的物流產業政策導向和產業導向，符合物流產業發展布局和發展定位。其次，建設地應具備一定的產業基礎，產業基礎是物流基地建設強有力的支撐，產業聚集效應能有效降低生產成本，提高生產效率，實現多點支撐、加快物流業提檔升級和良性競爭。第三，冷鏈物流基地建設主要有商貿服務配送型、口岸服務型、貨運樞紐型、綜合服務型四種類型。根據區域物流市場的需求情況和冷鏈物流產業鏈上中下游的建設情況，合理定位冷鏈物流基地的功能和屬性，并通過功能定位引導基地功能區域建設。

各地應根據當地實際情況選擇冷庫建設類型標準。當前，冷庫供需區域重疊度很高，但仍存在諸多問題。有些城市供需兩旺，但供需無法有效匹配；有些省市冷庫相對過剩，但是高標庫少，很多冷庫硬件無法滿足高端客戶需求；有些資質證照不全，客戶在選擇時有后顧之憂；因此，各地因地制宜，建設符合當地需求的標準冷庫。

整體建設開發思路一般情況下，冷鏈物流基地的基礎功能包含冷儲、配送等基本服務功能，車輛輔助服務、辦公服務等配套服務功能，以及信息服務、供應鏈管理等增值服務功能。其中，信息平臺是項目建設的重點，通過信息平臺的建設引領物流園區的發展。項目信息平臺集資源共享、信息集成、智慧運作和全程可視為一體，實現物流園區的智慧化、標準化、專業化發展。

冷鏈倉庫分揀區域開發思路：冷鏈倉儲中心主要用于存儲需中轉的物資，采用自動化機械、設備，從入庫、包裝、分揀、暫存、出庫等整個流程全部采用智能化與無人化作業，完成貨物的揀選工作；此區域須配備智能化的物流裝備，如電腦網絡系統、自動分揀輸送系統、自動旋轉貨架、自動裝卸系統、自動導向系統、自動起重機、商品條碼分類系統、機器人、輸送機等新型高效的現代化、自動化物流配送機械化系統。

冷鏈配送中心開發思路：該區域主要功能是為物流下游經銷商、零售商、客戶作配送工序。利用流通設施、信息系統平臺。對物流貨物作倒裝、分類、流通加工、配套、設計運輸路線、運輸方式，為客戶提供配送服務。

冷物流管理服務區開發思路：該區域承擔著項目的總體運營的功能，為實現物流基地的現代化、信息化和智能化的提供保障；應加強信息化服務中心的建設，含基礎網絡與機房、指揮中心、信息發布系統、貨運交易信息平臺和數據交換中心等，提供全方位的物流服務。

物流輔助服務區和生活區開發思路：該區域主要為不同類型的冷鏈車、貨車提供汽車修理服務、汽車配件售賣服務；生活區主要為基地工作人員提供生活、休閑娛樂等配套。

配套工程開發思路：主要為基礎配套設施建設，優化基地整體環境；主要建設包括道路、停車場、綠化、管道設施、消防設施、供配電工程等。

冷鏈物流耗能較大，物流基地的建設需要對能耗、電費等進行考核，尤其是隨著“碳中和”與“碳達峰”的推進，更高效的制冷技術及節能環保技術在冷庫中大規模應用。從冷庫的選址、建筑布局、材料選用、內部的規劃設計，以及壓縮機、冷庫門等制冷和物流設備的選用，都應以節能環保為前提進行考量。具體生產要素有以下幾點：

近年來，一線城市的冷鏈需求最為旺盛，但是一線城市的物流倉儲用地均價超過100萬元/畝。其中，深圳市平均價格最高，達到273.72萬元/ 畝；其次為北京市，平均價格為173.68萬元/畝。云南省各地州土地價格較一線城市略低，但是對于物流基地的建設需要給予土地購買方面的支持。

從成本結構來看，物流基地最主要的運營成本是電費和人工，分別占成本結構的45%、40%，其次是修理及物耗、房屋折舊，分別占成本比例的8%、7%。政府應完善當地的變電站建設，保障電力供應，并協調給予電力價格方面的優惠支持。

相比高標倉，冷庫建造成本和運營成本更高，在同等面積及構造下，冷庫總成本是干倉的2-2.5倍。不論是建造階段，還是運營階段，冷庫成本均較高。尤其是“干改冷”，較直接投資冷庫的成本還要貴50％。

制冷成本與冷庫建造成本基本接近。

冷鏈物流數字化包括政府層面的數字化和企業層面的數字化。

政府層面的數字化，是指冷鏈物流大數據云平臺建設。冷鏈物流大數據云平臺是由大數據展示系統、冷鏈物流監管系統和冷鏈物流業務系統構成。冷鏈物流業務系統的核心是冷鏈供應鏈管理系統。冷鏈物流大數據云以全程監管為基礎、資源整合為支撐、信息化平臺為保障，將冷鏈物流信息采集、產品追溯、溫度監控、統計分析等功能于一體，可廣泛應用于食品、農產品行業的冷鏈供應鏈管理中。

企業層面來講，冷鏈物流數字化和信息化能夠使用戶借助互聯網、物聯網與區塊鏈等技術實時監控冷鏈物流流通中各環節，打通生產商、供應商、銷售商以及消費者之間的信息壁壘，結合大數據挖掘分析和云計算等技術在冷鏈物流產業鏈上的應用，最大化冷鏈物流資源利用率，實現冷鏈物流的智能化、自動化操控，最終達到顯著降低冷鏈物流各環節人力、物力成本，提高冷鏈物流運行管理效率，實現食品質量與安全可追溯、可監控以及訂單信息與位置可跟蹤。

冷鏈物流企業在業務還未穩定時期，進行冷鏈物流數字化建設的方式宜先使用第三方成熟的SaaS服務，以避免過高的試錯成本。上升期應當從運營規范以及加強冷鏈品控的視角來謀劃冷鏈物流數字化的建設，穩定期效率提升和流程優化的角度來選擇冷鏈物流數字化的目標側重點。

冷庫的盈利模式有租金收入、冷鏈增值服務和資產增值服務。

收入結構分為租金收入和操作收入兩部分，租金收入可按面積(㎡)、重量(噸)等標準計費；同等情況下,冷庫租金可達干倉的2.5-3倍左右; 操作收入按照操作內容、操作量、周轉率等進行計費,計費單位可按托、箱、件等。租金收入。倉庫租賃是指經營者將大型倉儲場地租給第三方冷鏈物流企業、電商平臺、食品加工商貿企業等客戶租賃服務帶來租金收入穩定，是物流地產最主要的收入來源之一。以上海為例，近五年上海優質物流倉儲市場的租金年復合增長率近3%，高于住宅投資2%左右的租金回報水平。

在倉儲環節中，通過提供裝卸搬運、加工以及配送等增值性服務，獲得服務性收益，基于上述基礎服務，還可以通過拓展供應鏈金融，獲得為中小型企業提供融資服務的收益。

資產增值收益的實現主要有資產的出售和資本市場上市兩種途徑，通過資產的升值預期充分體現，轉化為現金流繼續擴張。這部分的收益往往通過籌資行為來實現。

參與物流基地建設的投資方式有“基礎設施服務商”“第三方運營商”“綜合服務提供商”三種方式，每種方式的業務模式、盈利模式、以及物業性質也不盡相同。

物流基地的基礎設施建設可以采用政府第三方承建商承建，由運營服務商或第三方服務商全面運營的方式；也可以采取引入一家龍頭企業，負責基地的建設、運營；第三種方式是“以商招商”，通過“合資”“合作”“入股”等方式，合建物流基地。

招商運營物流基地招商運營應聚焦冷鏈物流關鍵產業鏈的增鏈補鏈的切入點和突破口，梳理冷鏈物流產業鏈的協同創新、技術改造、數字化轉型等方面的工作，關注冷鏈物流產業鏈的延伸及拓展，針對性的引入相關企業和整合區域相關產業資源，形成獨具特色的冷鏈物流產業鏈。招商運營應提升冷鏈物流基地龍頭企業的主導作用，大力支持龍頭企業“硬件”和“軟件”基礎設施的建設與提升；整合平臺資源實施精準招商行動，聚焦于整個冷鏈物流產業鏈缺鏈弱鏈短鏈環節，全面梳理冷鏈物流產業鏈的上游企業、下游企業，篩選梳理重點目標企業，開展專項招商工作。支持現有龍頭企業以商引商，引進產業鏈上下游關鍵、薄弱、確實環節的企業入駐。

政策扶持各級政府應積極給予物流基地土地、廠房、金融、人才、稅收、財政等方面優惠政策。特別是物流稅收，從全國的情況來看，稅收征管模式與物流發展還存在不匹配的現象。現代物流強調運輸、配送、倉儲、流通加工等環節一體化運作，客觀上需要統一納稅、一站式服務。但從現行的營業稅政策來看，運輸環節按照交通運輸業征稅標準執行3%稅率，倉儲和其他環節按照服務業標準執行5%稅率。各環節分開獨立核算，執行不同的抵扣政策，且分包一次就要開一次票、納一次稅，物流業的一體化運作受到阻礙，導致物流業實際稅負增加。

伴隨著《“十四五”現代物流發展規劃》政策的出臺，未來冷鏈物流相關政策的制修訂將圍繞現代化冷鏈物流體系建設，建立橫縱交錯的行業規劃及管理制度，逐步打造中國式現代化高效冷鏈物流體系。

隨著疫情防控政策的放開，食品跨境運輸打開了大門，多式聯運也將破繭而出， “多式聯運+冷鏈”成為激發冷鏈物流快車道發展的新動力。

供銷合作社的重啟，打造了銜接縣鄉村的冷鏈物流體系，構建公共型農產品冷鏈物流基礎設施骨干網將成為打通城鄉冷鏈物流的新通道。

伴隨著冷鏈物流行業進入到高質量發展的快車道，冷鏈物流對其裝備也提出了更高的要求。冷鏈數智化、智能化需要更加科學、更加專業的技術賦能。

智慧物流園區指通過5G、AI、IoT、無人化設備等新技術體系的賦能，構建現代智慧物流園區，打通物流服務體系與園區管理體系，提高企業協同作業水平，提升園區整體運行效率。與此同時，通過共享系統、共享倉位、共享辦公、共享設備、共享車輛、共享人才，構建智慧物流網絡，實現產業共享化、產業智慧化、跨界融合化，提高流通效率、降低物流成本，帶動商貿物流業轉型升級，實現傳統物流行業新舊動能轉換，是未來物流園區發展的重要方向之一。